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預售屋價高 中古屋大賣

台北市房價不斷攀升,而台北市的家庭可支配所得近年來卻相對呈現負成長的現象,根據永慶房仲集團的統計,台北市的房價所得比在去年達到最高峰,為9.43倍,在購買能力下降的情況下,越來越多民眾購屋時只能從單價較低的中古屋下手;不過由於都市更新政策利多不斷,民眾只要慎選中古「熟齡」屋,不但現階段可以自住,未來還有機會搭上都市更新的列車,享受更新改建帶來的房價上漲,甚至免費換新屋的機會!

根據永慶房屋的統計,台北市屋齡20年以上住宅的成交比重自90年以來有越來越高的趨勢,從90年的27.4%到94年最高為48.8%,今年1-5月的成交比重也在40%以上,顯示在所得成長追不上房價上漲速度的情況下,一般民眾選擇購買屋齡20年以上中古屋的比重也因此升高。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,由於都市更新為政府積極推動的房地產重大政策,再加上台北市精華地段的土地越來越難取得,都市更新儼然成為建商取得建地的最佳管道之一,因此,一般民眾若要購買中古屋自住又期待未來能有更新機會的話,建議以20-30年左右的房子為目標,這類房子除了現階段屋況還算完整可供自住外,在未來換屋時,還有機會參與都市更新。

鄰近新興重劃區 更新腳步較快
王財旺指出,由於新開發地區的公共設施完善、房價較高,而僅隔一條馬路的老舊社區整體房價水準就差很多,因此,在新舊對比之下,這些老舊社區的住戶較能接受辦理都市更新,如:緊鄰大灣南段內湖五期重劃區的潭美段老舊社區及南港經貿園區附近的老舊社區,都有知名建商卡位推動都市更新的情況。

此外,若是購買的房子產權越單純、土地持分越高,未來在辦理都市更新時會較易整合,更新後分回的價值也會越高,公寓或透天厝類的產品就較符合這種條件;同時,若土地屬於容積率較高的商三(容積率560%)、商四(容積率800%),而現況為四、五層樓的公寓或透天厝,因法定容積遠遠超過現有容積,改建之後可增加更多的樓板面積,較易吸引建商參與更新。

新舊屋價差 萬華區居冠
王財旺分析,若老屋與新屋的價差越大,未來改建之後以新屋價格賣出的報酬率就會越高,根據永慶房仲集團的統計,台北市以萬華區新舊屋的房價價差最大,高達70%,未來若是推動更新,整體房價往上成長的機會相當高。

但是王財旺也提醒,民眾千萬不要只是想買老屋來等待都市更新,因為雖然更新成功時,獲利會比一般不動產投資高,但萬一沒有更新成功,由於老房子空間機能不佳、脫手不易,到時候不僅沒有得到理想中的高報酬,反而會因此慘遭套牢! 

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